天风证券的资产证券化业务负责人黄长青，就“资产证券化在产业园区的应用”，接受了启迪云泽资本和腾讯网的联合专访。在访谈中，黄长清先生就产业园区资产证券化与其他类型资产的差异、金融服务对产业园区的重要意义等方面发表看法，部分精彩观点如下：

最近两年，资产证券化在国内资本市场发展迅猛，部分产业园区已涉足这一领域；相对于商办等传统类型的资产，资产证券化运用到产业园区上有哪些不同？

黄长青：地产类资产证券化的主要业态包括写字楼、商场、酒店、物流地产，相对来说，一线城市标志性物业的认可度较高，资产证券化的发行、销售更容易。具体到产业园，项目位置及发行主体是影响产品发行、销售的两大因素。我个人认为产业园区的证券化未来还是需要回归资产的本源，如果一味强调“强主体”，可能只会局限于排名前20名左右的龙头企业，这样的话资产证券化产品对于解决存量资产流动性问题就没有可推广的价值。所以我觉得产业园区的资产证券化和其他类型物业相比，对未来运营的要求比较高，这也是产业园资产证券化发行较少的原因，交易所和投资人还需要进一步探索。相对于写字楼，产业园对于企业的要求比较高，入驻企业形成产业集群，能带来更高的价值。有些产业园的入驻率一开始不会很高，因为需要有一个筛选的过程，但一旦运营起来，它的竞争力就比较强了，能够避免类似写字楼受房地产行业周期影响比较大的风险。

产业园区的资产证券化，大概包括那几种形式？

黄长青：我个人认为，产业园的资产证券化模式主要分为3种，一种是股权模式，园区运营的很好，把它做成轻资产运营，相当于将产业园区的产权或者股权转让给投资人，原有的运营商继续提供服务，继续维护原有的生态和氛围，持续产生现金流。随着更多知名企业的入驻，产业园的名声也越来越大，租金也越来越高，它的价值也越来越高，投资人持有股权的价值也越来越高。这种是看资产本身的、最典型的证券化，但是这种模式，目前在国内发行的情况还比较少。无论是交易所、还是国内的机构投资人，对于更多依靠资产本身而不是主体信用的创新产品，认识程度还需要增强。第二种模式就是抵押模式，类似于银行的经营性物业抵押贷款。比如一个产业园区有几栋物业，评估价值50个亿，那我通过证券化给他打个五折，25个亿，再找一个AA以上的主体做一个担保，这样就类似于一个AA以上的主体发行一个证券化产品，同时用物业抵押，靠物业的信用能够把产品提到AA+，可能会降低发行利率，这个其实和银行进行物业贷款很像，既看中物业，也看中主体。如果你的评级是AA或AA+，如果有一个比较好的物业，就是双重增信，这种方式投资人认为风险更加可控，目前发行难度比第一种小一些。还有一种就是既不过户，也不抵押，就是基于现金流的证券化。比如说一宗物业每年产生2亿租金，拿五年的现金流来做个证券化，我只看现金流，不看物业评估，也不做过户。考虑一定的增长率，比如说未来五年产生12亿的现金流，打个折，比如8-9亿。

以华夏幸福做产业孵化器为例，如何能吸引更多的相关企业？

黄长青：华夏幸福，我也关注过一段时间，他们在证券化领域做了一些探索，今年以“固安PPP项目的供热等公用事业服务收入的收益权”为基础资产，发行了7.06亿元的资产支持专项计划，在国内比较领先。固安这种新兴城市不是特别发达，但也被华夏幸福做的有声有色，首先必须肯定的是华夏幸福的品牌和运营能力，但是华夏幸福近来投资规模越来越大，资产负债率越来越高，而且重资产受房地产行业经济周期波动影响比较大，对华夏幸福的财务报表影响也比较大。我认为接下来华夏幸福应该往金融服务方向转型，成立一个整合资源的平台，一是可以协助产业园内的企业融资，等它壮大之后可以投一些股权，二是华夏幸福可以搞一些资产证券化相关的服务，因为入驻的除了大量个人外，也有大数据、智慧城市等相关领域的创新型企业，可以和互联网结合起来开发产品。

如何通过金融手段，解决产业园区现金流不够、融资难问题？

黄长青：产业园区的现金流没有住宅销售那么好，所以我们更关心谁建设？谁运营？如果企业本身实力不强，且项目现金流不多，去传统金融企业融资存在困难，通过发行ABS也不会乐观。我个人建议，先引入一个较强的主体，或基石投资人（收购或者联合运营），参与融资及运营，培育项目，等项目现金流有所改善后，再通过ABS盘活资产，实现投资的退出。比如光大安石在重庆解放碑观音桥做的大融城，几年前收购时物业还比较一般，但收购后通过翻新改造的方式提高了现金流，后来通过证券化实现了退出。另外，ABS也可以通过打包旗下不同资产，增强资产现金流量，但同时要关注资产的可分散性，避免出现系统性风险。目前，投资人既要看项目实施主体，还要关注项目的整体风险是否可控，ABS产品能否发行成功，也要着重关注以上两个方面。

产业园区和特色小镇建设有什么区别？

黄长青：从去年到今天，PPP资产证券化概念很热门，我也参加了很多PPP资产证券化的培训与交流，特色小镇概念也很多人在讨论，但不好的是目前很多人都在讲概念，没有形成特色，大部分都缺少产业的支撑。无论是特色小镇还是产业园区，核心都是要有富有竞争力的产业，能够共同发挥集聚效应，带动周边就业、带动人流、带动消费，形成良性的生态循环圈。我认为，未来产业园区应该多在全国建设，发挥产业、人群集聚效应，带动当地经济发展，同时产业园区的资产证券化也要多些实践、创新，真正把低成本资金引入到产业园区的开发建设上，发挥金融对实体经济的促进作用。

如何通过金融手段，吸引更多产业进驻？

黄长青：这个问题也是我一直以来思考的，之前我一直在讲一个理念，就是“金融+产业+科技”的结合与良性的循环。目前正在探索行业转型，即金融向产业端的转型，但也会面临一个困惑，我们一直是做金融的，没有切实进入产业端，对产业的了解是基于之前运用金融手段对产业提供服务，单纯就产业来讲，没法儿提供更多建议，可能在产业领域做更长时间的，比我们更专业。对金融机构来讲，我认为还是要探索通过金融手段给产业端提供更多满足需求的金融服务，通过金融及资产证券化给产业带来新的发展模式。一方面，通过金融手段及设计多样金融产品为产业端客户降低融资成本，另一方面，通过设计资产证券化等模式，帮助产业端客户实现战略转型，尤其是通过资产证券化盘活存量资产，降低企业资产负债率，使企业从重资产转型为轻资产服务模式。通过一揽子的金融产品服务，嵌入产业客户的发展战略层面，这样才会真正地体现金融的价值，以后的合作空间也会越来越紧密。我认为金融是多层次、多方向的，未来会通过引入战略投资人等方式帮助客户解决发展战略上的问题，同时也会更加关注金融科技领域，比如对于一个产业公司来讲，可以给他们引入相应的科技，使产品更加标准化，满足其在金融资产交易所或资本市场的流转需要，不断地更新升级。